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Em um país com dimensões continentais como o Brasil, não faltam espaços para explorar um negócio que anda no ritmo de crescimento de negócios e de tecnologia das companhias de telefonia: o aluguel de terreno para torre de celular.

Este tipo de operação pode ser extremamente vantajoso para pessoas e empresas que dispõem de áreas onde as antenas de celular podem ser instaladas, gerando uma receita mensal de locação do espaço.

Um renda extra que pode incrementar projetos e, em muitos casos, sem afetar atividades que são feitas no terreno, como a agricultura e a pecuária.

Mas o que, em uma primeira vista, parece ser uma operação simples de aluguel para uso comercial de terceiros – como acontece com as lojas de shopping centers – traz uma série de cuidados.

Apesar de estarmos, em muitas cidades, rodeados pelas antenas das operadoras, alugar terreno para antenas de celular ainda é uma atividade pouco conhecida e difundida na mídia.

Portanto, é preciso buscar informação para que a locação tenha êxito. Você conhece seus direitos e deveres em um contrato de locação de torre de celular?

Vamos falar a respeito para ajudar você no seu primeiro aluguel – ou orientar sobre o que pode ou precisa ser ajustado em um contrato em andamento.

 

Mas antes: esses direitos e deveres servem no aluguel de topo de prédio para antena de celular?

Não.

Apesar da finalidade ser a mesma – locar espaço para instalação e operação de equipamentos de terceiros – os espaços nos topos de prédios só podem ser negociados com a aprovação unânime em Assembleia Geral Extraordinária.

Como podemos ver, não é tão simples aprovar a instalação da antena no alto de um prédio – além da unanimidade ser um desafio, ter a presença de todos os condôminos (e proprietários) é outro ainda maior.

Outro ponto são as inúmeras exigências como distância mínima de escolas ou hospitais e licenças.

Para o aluguel de terrenos ou frações, a operação é mais simples pois envolve interesses individuais – a empresa e o locador. O que não impede de ter exigências para ambos os lados, como veremos a seguir.

 

Quais os deveres da empresa locatária de terreno para antena celular?

Aqui podemos falar de locatária sendo tanto a companhia de telefonia quanto a empresa representante dela nas negociações com proprietários de terrenos – as Site Acquisition.

Elas são as responsáveis por mapear as regiões em busca das áreas que atendem as necessidades de expansão de rede das operadoras. Portanto, elas desempenham o papel de locatárias.

Vamos falar do que elas devem atender para um contrato de aluguel de torre de celular.

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1 – Licença de Operação

A prefeitura deve fornecer a autorização para funcionamento da ERB (Estação de Rádio Base), que é o conjunto de equipamentos destinados a transmissão de sinal. Também é necessário obter o alvará de funcionamento da antena de celular na área.

Além da emissão inicial, a locatária fica responsável pelas renovações e todos os custos dos processos.

Quais os riscos?

Sem essas autorizações, o contrato de locação não deve ser assinado e sem as renovações, a prefeitura poderá multar o locador (que é o responsável pela existência da operação) e até exigir a retirada dos equipamentos, o que pode encerrar o contrato.

O contrato de aluguel deve prever sanções para a locatária caso ela não cumpra as exigências legais.

 

2 – Licença Ambiental

As torres de celular não podem funcionar, principalmente em áreas rurais e próximas a regiões preservadas, sem que os poderes federal, estadual e municipal autorizem com licenças ambientais.

É a forma do poder público inspecionar a localização, a extensão e a capacidade dos equipamentos e os possíveis impactos no meio ambiente.

 

3 – Especificações dos equipamentos

A antena e demais equipamentos devem estar em acordo com a legislação vigente e a locatária é a responsável pela instalação, manutenção e retirada deles.

 

4 – Conservação do terreno

A locatária deve manter o espaço de acordo com o que for determinado pelo locador em contrato e também devolver o terreno, no fim do contrato, nas mesmas condições em que recebeu para uso.

 

5 – Responsabilidade em danos e acidentes

Qualquer dano causado pelos equipamentos ao terreno, edificações próximas, pessoas e equipamentos do locador ou terceiros corre por conta da locatária.

Ela também será responsabilizada por sinistros (acidentes) que os equipamentos causem em decorrência de eventos naturais (temporais, por exemplo).

 

Quais os deveres do locador de terreno para antena celular?

As obrigações do locador em um contrato de torre de celular estão concentradas na autoridade legal sobre o imóvel e a disponibilidade de infraestrutura, como veremos abaixo.

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1 – Propriedade e responsabilidade legal

O locador deve ser o real proprietário do terreno, com escritura definitiva e sem ônus reais. Também não pode hipotecar ou dar o imóvel como garantia de pagamento de financiamentos ou dívidas.

Dessa forma, a operadora garante que não será surpreendida em ter de sair do local porque está sendo exigido pelo dono real ou porque o imóvel foi requerido por credores. Outro aspecto importante é manter todos os impostos e taxas rigorosamente em dia.

 

2 – Preferência de compra

A locatária deve ter a preferência de compra do imóvel, por cláusula expressa no contrato de locação, quando houver interesse de venda pelo locador e nas mesmas condições que são oferecidas para terceiros.

 

3 – Infraestrutura e segurança

O locador deve garantir a disponibilidade de água, energia e gás no terreno quando forem necessidades da locatária para executar as suas operações no local.

Também deve impedir a entrada de toda e qualquer pessoa que não esteja expressamente autorizada em contrato ou anexo dele.

Essa condição é importante para garantir a segurança dos equipamentos contra furto ou danos e também para evitar que pessoas não qualificadas sofram danos em contato com a ERB.

 

As empresas de telefonia pode ser sublocatária de torre de celular?

Sim.

Normalmente, as empresas de telefonia são responsáveis por montar e instalar as torres nos locais, mesmo que não sejam legalmente as locatárias.

Porém, muitas contratos de locação principais (do terreno) são feitos por empresas proprietárias de torres, que nesse caso são responsáveis por todo o processo, desde o aluguel até a montagem, instalação e manutenção das ERB. Dessa forma:

  • A operadora será locatária da empresa proprietária, para ter o direito de passar o seu sinal pela torre;
  • A empresa será locatária do dono do terreno – e deverá cumprir todas as obrigações que listamos acima.

É comum também que uma torre seja usada para passagem de sinal de mais de uma operadora, uma vez que a empresa proprietária não tem um contrato de exclusividade com uma delas.

 

Os cuidados que o locador deve ter com o contrato de locação de antena

Os contratos de locação de torre celular são elaborados pelas operadoras de telefonia ou pelas empresas proprietárias – que usam as mesmas condições.

Infelizmente, na maioria dos casos o contrato é muito desfavorável para o locador, em cláusulas como exigências estruturais, prazos, sanções e até a rescisão sem pagamento de multa. O poder econômico das companhias de telefonia acaba pesando nessa relação.

Se a locatária for a empresa terceira, essa relação fica ainda mais desigual, já que ela pode ter relações comerciais com mais de uma operadora – mais poder de pressão.

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O resultado pode ser as surpresas desagradáveis ao longo do contrato e principalmente no término antecipado pela locatária.

Por outro lado, as empresas escolhem os terrenos por um grande motivo: por serem ideais para a operação das ERB e, com isso, potencializar seus lucros. O locador deve usar esse fato como argumento para evitar contratos desiguais.

É sempre recomendado que o locador contrate uma consultoria especializada que possa orientar sobre as condições que estão sendo definidas e avaliar a minuta do contrato.

Um advogado também é um ajuda importante para dar mais segurança jurídica.

 

Quais os critérios da operadora para a escolhe do local para instalação de antena?

A escolha do local é um fator de grande importância na estratégia da operadora de telefonia de expandir sua cobertura e melhorar o sinal.

São estudos dos locais onde ela precisa aumentar a sua presença, para depois as empresas de aquisição de espaços (site acquisition) mapearem regiões até chegar nas áreas.

Ou seja, se o seu terreno foi escolhido, certamente ele tem um grande potencial e alguns critérios são usados:

  • Localização
  • Acessibilidade
  • Condições de relevo
  • Disponibilidade de infraestrutura básica (água, energia)
  • Condições de segurança (em especial com conflitos agrários)
  • Exigências de legislação
  • Facilidade de instalação, acesso e remoção da ERB

Como vimos, a locação de terreno para antena de celular pode ser uma operação extremamente rentável para os proprietários de imóveis, mas exigem cuidados com o contrato, em especial com as obrigações da locatária.

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